听完林若妍的讲解，秦爽和陈俊都如醍醐灌顶，看问题达到了一个新的高度和深度。


    秦爽本来觉得自己这段日子学习专业知识已经进步很大了，实际上与林总一比，她仍然差了一大截。


    虽然对这里这一个项目做出了正确的判断，不过怎么能拿下项目，就不光是比拼专业技术了，还要懂得揣摩当地相关部门的真实诉求。那些诉求包括各个方面，不仅要解决了普通人的生活居住需求，还要为当地带来更多的利益才可以。


    陈俊听的更是连连点头，没有专业条框束缚的他思考问题的模式也不会局限在固定的什么专业领域。


    他来自农村，深切地知道做成一件事不光要自己努力这个道理。上面管控的各种部门都有各自追求的东西，自己做的事恰好是能给他们带来更大利益的，因势利导顺势而为才能成功。如果只顾着自己赚钱，那就很难得到更多的认同和支持了。


    他懂得林总要做的就是一个大家都能得利的事。盖综合体或许回款慢，没有住宅好卖，但是能往里面装的东西，能给地方上带来的收益充满了想象空间，都是纯居住小区没法比的。


    秦爽说：“我懂了！单纯做住宅没出路，我们是不是还要加大商业比例，盘活商业和办公，将整个地块当作一个新的经济驱动核心来打造？住宅只是其中一小块，我们的方案要着重渲染烘托的都是建设好了新项目，招商引资，加入互联网这样的新兴产业，创造新的就业，持续不断给区域造血，对吧？”


    “对，你这套词用的好。别家开发商还在争论这里怎么弄成居住区，是不是要建豪宅，各种户型配比多少合适，外立面用涂料还是贴瓷砖，整体风格抄哪个外国的风格，将商业只当成住宅的配套来考虑，连办公楼商业都恨不得变相搞成住宅卖，格局就天然比我们低了。


    我们这个立意一出来，肯定能打动相关部门。秦爽，将来这个项目拍地的相关事情就你负责了。”林若妍赶紧把自己的责任甩给了秦爽，还不忘安抚道，


    “别有太多负担，你用这个练手，拍不到地也没啥，这说明这里的负责人还有局限性，也不适合我们。能做成一个项目，天时地利人和都要看，他们不接受我们这套，我们就换个城市慢慢再找合适的。”


    林若妍毫无负担大言不惭，反正这里搞不成，她再压榨系统，去看看书里提过的其他城市。就算实在都不行，那个什么盖国际学校，弄弄xx新城，应该也还是可以凑出她的续命费用的。


    这还能随便换的？上亿的项目，就丢给她了？秦爽的心跳再度加速了。好在此前刚入职就被迫拟定八千万买地的合同，她的心脏和能力都已经锻炼出来了。不就是来拍地么，这里再贵，也比京市的地便宜多了。


    就是前期成本投入还是要有的，她需要问清楚控制在多少钱。别到时候花了高额成本请人做了详细的方案，没拍成地，给公司造成了损失。


    另外商业配比也不是胡乱提的。经过了之前那些项目，秦爽对地产各种类型物业的成本已经了然于胸。商业和办公的建造成本肯定比普通住宅高。万一卖不掉，或者卖不过成本投入，那不是亏了？所以别家都尽量多做住宅，压缩真正的商业规模，顶多是弄一些底商，能搞一个规模大一点的商场就不错了。


    然而秦爽和陈俊不知道的是，林若妍搞城市综合体这种明显比住宅投入大的项目，就是为了有一个稳定花钱的渠道。


    现在她比较靠谱的项目，比如学校和xx新城的建设成本投资都不会太高，而且xx新城目前就一百亩地，顶多花销一两个亿的成本，那才能顶两个月啊。这边若是能拿下项目，搞城市综合体，怎么也能花出去三四个亿。多个项目一起开工，细水长流每个月花钱的渠道就多了。


    所以这个城市综合体她算盘打的响，不计成本，要做就做最好的，从找设计单位开始。


    林若妍说：“小秦，你联系设计部，和他们说明这个思路。让他们找一流的设计公司赶紧来实地踏勘。就按照做城市更新的大格局，不限额，不要用卖房子快销的思路束缚设计师的头脑。”


    “但地还没拍下来，就让设计公司大范围介入是不是太早了？哪怕只是做到方案深度，一流的设计公司的设计费起码也要二三百万吧？万一……要不还是让设计部先自己研究一下，我听说别的开发商地还没到手的项目都是设计部自己弄，然后找外边画效果图。咱们设计部人手不够还能再招点实习生，他们总体水平肯定是不比设计院差的。”


    林若妍摇头：“不能让设计部变成设计院，他们要思考的问题和管理的项目更多，不能都耗费心力在这一个还没拍下来的地块上。我给他们开那么高的工资，可不是让他们来画图的。既然是带方案来拍地，大家都要付出这种成本，不舍得找正规设计院的，他们做出来的东西就会显得单薄。”


    话虽这样说，林若妍却很清楚，现实世界里许多开发商忽悠着设计公司一起来拍地，地没有拿到的话，那设计费是不会给的，顶多承诺支付一个拿地研究的费用，几万块连设计院人力成本都不够。


    还有一种稍微仁义一点的开发商，能付月费，几万左右吧，专门养着某一个设计院的某一个设计小组，只做拿地。这也不是白给钱的，就是每月都要丢给设计院十几块地做强排，不论地块大小，反正相当于出一个强排方案才一万来块钱吧。


    这种情况虽然看似节省了开发商的前期设计成本，却也大大降低了设计人员的主观创造性。一分钱一分货，几万块的拿地方案，做多了都是套路活，谁会给你用心做？效果图恨不得都是一套模型，随便摆放几个楼，背景人物都不换的，修一修又是一个“新”方案，一两个熟手一直搞这个，以降低设计公司自己投入的成本。


    林若妍在现实世界做地产那么久，这种行内潜规则理解很深刻。