“请问李总，地产开发最大的支出是什么？”钱大炮向李焕问道。


    李焕想了想向钱大炮回复道：“银行的利息和土地增值税。”


    没错，房地产开发最大的支出并不是购买土地的支出。


    因为每个房地产商都不会用自有资金来买地，一来是房地产行业本身就是一个高投入的行业，最巅峰时，许皮带的某大土地储备量高达两亿多平方米。


    如果这两亿多平方米储备土地都需要许皮带自己拿钱出来买，那光买这些土地都得花两万多亿。


    这么大一笔资金就算是把许皮带给剁碎了也凑不出来。


    所以绝大多数的地产开发商都是在土地拍卖时先交纳一部分的土地保证金，然后取得这块土地的所有权，再用这块土地到银行贷款，由银行的贷款来偿还土地购置费。


    土地的价值越高，能贷出的款就越多。


    当然，地产开发商贷出这么多款来，那得支付相应的利息。


    现在一般来说，银行的贷款利息在5%左右，加上各种手续费，综合算下来在7%左右。


    当然，不是每个地产开发商都跟李焕这样，可以从银行轻易的贷到款。


    地产开发商没钱怎么办？那就只能进行民间借贷。


    可民间借贷的利息就比银行高的多了，按照现在的行情，民间借贷的利息在2%左右，不过是月息。


    如此算下来，民间借贷的利息很多时候要比从银行借贷的利息高出一倍。


    这么高额的利息犹如一根勒住开发商脖子上的绳索，一不小心就能把地产开发商活活勒死。


    这就是很多地产开发商和银行纠缠不清的原因，没有足够的关系，根本没办法从银行贷款，有些开发商只能想办法打通银行的关系贷款，实在万般无奈之下才会去找民间资本进行融资。


    在这个背景下，很多开发商都希望能够尽早把房子卖出去并回笼资金的原因。


    不是说这些开发商看不到房子会涨价，而是因为拖下去，即便房价上涨了一部分，可高额的利息要侵占绝大多数的利润，最后变成了替银行或者放贷方白打工。


    然后开发商第二项最大的支出就是土地的增值税，国内房地产行业的相关税收是非常高的，土地增值税是增值部分的30%到60%，企业所得税还要征收25%，要是走正规的报税流程，最少也在50%左右。


    最为关键的是，这部分税收是属于地税征收范围，也就说这些收入是归地方支配。


    这也可以解释为何地方上这么热衷于搞房地产，因为利润太高了。


    出让土地能获取一大笔收入，然后房价越高，征收的增值税也越高。


    “只要我们合作，解决这两个问题不算难题。”钱大炮来了个战术后仰，对着李焕说道。


    李焕听到这里顿时来了兴趣，以前他以为炒房团最的收益是通过囤积房产，然后等到房子升值后再出手，通过房子的差价赚取利润。


    可如今听着钱大炮的话，看来他们还有更高端的玩法。


    “愿闻其详。”李焕不置可否的说了一句。


    “首先你得提高房价，开盘价在原有基础上提高百分之二十。”钱大炮先是说道。


    “那开盘价定这么高，我这房子根本卖不出去啊。”李焕有些疑惑的说道。


    “别急嘛。”钱大炮挥了挥手后接着说道：“我会安排人大规模的购入房产，整个小区的房子我要买走百分之三十。”


    “从银行骗贷是违法的。”李焕摇了摇头后说道。


    “谁说我要骗贷？”钱大炮很是得意的继续说道：“我们可以走正规的贷款流程，我们村里面有数百人，能开出合规合法的收入证明和银行流水，贷款根本没有任何问题，即便是相关部门来查也查不出任何东西。”


    这就不得不再次提到南方强大的宗族势力，依靠强大的宗族关系，可以让村民们相信领头人，帮忙提供自己合法身份来贷款。


    “然后呢？”李焕接着问道。


    “然后通过我们通过打折的方式购置房产，接着就从银行办理合法合规的贷款，你们获得了贷款缓解了资金压力，我们付出了部分首付买到了低价房子。”钱大炮一脸笑意的说道。


    “就这？为了这点折扣不至于让你们这么大费周章吧？”李焕接着问道。


    “那当然，首付款你得还给我们。”钱大炮狮子大开口道。


    “你确定你没说错？”李焕听到这话顿时无语。


    不说这笔钱该不该给他们，就算是给，怎么给也是个大麻烦。


    从公司账户直接划账到个人账户上，如果没有正当理由，有关部门得查死你。


    即便是给现金，那也是个大麻烦，这笔钱永远见不了光。


    “当然没说错。”钱大炮接着说道“李总的担忧我肯定知道，这笔钱如何光明正大的给我们，这是一个大问题。”


    “我们会成立一个装修公司，你们可以将安装工程全部发包给这家公司，然后尽量把建安费用做高，把首付款做到里面直接付给我们开的安装公司，当然如果你不相信我们的施工能力，我们还可以转包，公司你们定就行，我们收取管理费。”


    李焕这下终于明白他们怎么操作的了，通过公对公转账那就完全可以将这笔钱正大光明的花出去。


    而且最为关键的是建安费的税率是非常低的，只需要3%左右就行了，这费用比洗钱的花销小太多了。


    至于土地增值税，由于把首付款通过建安费给套出去了，那整体利润就会大幅度的下降，而且土地增值税采取的累进制原则，收益越低税率也越低，所以开发商需要缴纳的土地增值税会大大下降，甚至可以做到最低，这可不是一笔小数目。


    就这么一套流程玩下来，开发商通过高价卖房套取了银行贷款，获得了非常宝贵的现金，而且通过提高建安费然后降低土地增值税，当然最为关键的是，间接提高了房价，为剩余房产的销售创造了高额利润。


    至于说炒房团，通过这个办法，相当于是以百分之七十的价格买到了房产，虽然整个过程中会产生一些手续费，但和丰厚的回报相比，那这点手续费算不得什么。


    而且小区的房价提升之后，也为炒房团后续房子的出手提供了价格参照。